Квартирный вопрос

Двукратное отставание от Европы 
Наиболее распространенным и широко применяемым в мире критерием состояния «квартирного вопроса» является показатель обеспеченности жильем в квадратных метрах общей площади на одного человека в стране.
По данным Государственного комитета статистики Украины (Госкомстат) в 2010 году на каждого жителя страны в среднем приходилось 23,3 кв м общей площади. Сопоставимые показатели отмечены и в европейских странах СНГ. Согласно информации национальных статистических бюро в 2010 году на каждого жителя России в среднем приходилось 22,6 кв м общей площади, Беларуси – 23,6 кв м, Молдовы – 22,3 кв м.
В то же время обеспеченность жильем населения стран Европейского союза в среднем в 2 раза выше, чем в Украине. Примечательно, что чем западнее от нашей страны, тем этот показатель лучше.
В США на каждого жителя приходится 67 кв м общей площади. Однако при этом необходимо учитывать, что большинство американцев проживает в частных домах, средний размер которых составляет 170–180 кв м.
Тем не менее, если рассмотреть количество квартир на 1000 жителей, то по этому показателю ситуация с обеспеченностью жильем в Украине выглядит вполне «по-европейски». Но только лишь потому, что средняя украинская квартира в два раза меньше средней европейской.
 Приведенные цифры свидетельствуют о том, что в Украине наблюдается не столько нехватка жилья, сколько стесненность жилищных условий. Хотя в последние десятилетия ситуация с обеспеченностью жильем стабильно улучшалась. Если в 1990 г. на каждого жителя страны приходилось 17,8 кв м, то в 2000 г. – 20,7 кв м, а в 2010 г. уже 23,3 кв м.
Однако следует учитывать, что основной причиной столь быстрого роста этого показателя стала стремительная депопуляция. За 20 лет независимости численность населения Украины сократилась на 6,5 млн человек, с 52 млн до 45,5 млн.
Жилищные условия населения Украины  
 За годы независимости жилищный фонд Украины увеличился с 932,7 млн кв м в 1991 году до 1079,5 млн кв м в 2010 году. За тот же период общее количество квартир в стране возросло с 17 млн 656 тыс до 19 млн 322 тыс.
Согласно информации Госкомстата в 2011 году в Украине насчитывалось 17 млн 023 тыс домохозяйств. 48,3% из них проживали в отдельной квартире, еще 0,5% в коммунальной квартире. 45,3% домохозяйств располагали индивидуальным домом, еще 3,4% проживали в части индивидуального дома. Наконец, 2,5% семей проживали в общежитии. Таким образом, в данный период времени практически половина населения Украины проживает в отдельных квартирах, другая половина – в индивидуальных домах.
 95,1% украинских домохозяйств имеют жилье в своей частной собственности, полученной в результате приватизации или приобретения. 2,3% семей проживают в государственном жилье, 0,2% — в ведомственном. Еще 2,4% арендуют жилье у физических лиц.
В 2011 году 14,2% домохозяйств Украины проживало в однокомнатных квартирах, 35% – в двухкомнатных, 35,5% – в трехкомнатных квартирах. Всего лишь 15,3% семей проживало в квартирах, в которых насчитывалось четыре и больше комнат.
При этом 7 млн украинских семей, или 41% от общего числа домохозяйств, располагали менее, чем 13,65 кв м жилплощади на одного человека, то есть ниже минимальной нормы, предусмотренной в Жилищном кодексе Украины. Из них 2 млн 600 тыс семей (15,5% от общего числа) располагали менее, чем 9 кв м на одного человека, а 1 млн 500 тыс семей (9,1%) – менее, чем 7,5 кв м жилищной площади на одного человека.
Тем не менее, большинство украинцев устраивают их жилищные условия. По данным исследования, проведенного компанией Research & Branding Group в 2011 году, 70,3% респондентов заявили, что не нуждаются в улучшении жилищных условий. Еще 17,8% собираются заняться этой проблемой не ранее, чем через пять лет, а 7,4% — в течение ближайших двух-пяти лет. Всего только 2,3% планирует улучшить свои жилищные условия через год, и еще 2,2% — в течение года (см.: График 1).
 График 1. Планы по улучшению жилищных условий
Нового жилья строят меньше, но оно просторнее 
В последние годы улучшилась ситуация со строительством и вводом в эксплуатацию нового жилья, хотя объемы советского периода по-прежнему остаются недосягаемыми. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ в 2011 году в Украине было введено в эксплуатацию 9,7 млн кв м нового жилья.
Вместе с тем, по сравнению с советским периодом возводимое жилье стало значительно просторнее. Если в 1991 году среднестатистическая площадь новой квартиры составляла 62 кв м, то в 2010-м она достигла 120 кв м.
Однако даже возросшие темпы возведения новых домов не удовлетворяют существующий спрос на жилую недвижимость. По состоянию на 2010 год только на официальном квартирном учете состояло 1 млн 139 тыс. семей и одиноких граждан. При этом в 2009 и 2010 гг. получили квартиры лишь по 11 тыс «очередников». Таким образом, при сохранении существующих темпов квартирная очередь в Украине будет ликвидирована через 100 лет.
По сути это означает, что государство в условиях рыночной экономики перестало быть ведущим игроком на рынке жилищного строительства. Это подтверждают и данные официальной статистики. Так, в 2010 году из 9 млн 939 тыс кв м сданного в эксплуатацию жилья 6 млн 190 тыс кв м (2/3 от общего объема) пришлось на долю индивидуальных застройщиков.
Кроме того, по данным исследования, проведенного Национальным институтом стратегических исследований, доля жилья построенного за государственные средства в 2000 г. составляла 1,5%, в 2008 г. – 1,7%, в 2009 г. – 1,6%, в 2010 г. – 0,3%. В ситуации, когда государство фактически самоустранилось от решения жилищной проблемы, основными способами решения «квартирного вопроса» стали приобретение населением жилья на первичном или вторичном рынке и долгосрочная аренда.
Жилье в Украине малодоступно 
По уровню доступности жилья Украина значительно уступает как развитым, так и многим развивающимся странам. Уровень цен на жилье в сравнении с доходами населения в нашей стране крайне завышен. К примеру, в 2011 году в Киеве средняя заработная плата составила примерно $500, а средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках – $1 618 (данные агентства недвижимости SV Realty).
Таким образом, для того, чтобы среднестатистическому киевлянину приобрести квартиру площадью в 75 кв м понадобится работать около 20 лет, не осуществляя при этом никаких других трат. Среднестатистическому жителю Донецка для приобретения такой же квартиры понадобится трудиться 18 лет (средняя зарплата $400 при средней стоимости кв м $1 162), а среднестатистическому львовянину – 30 лет (средняя з/п $290 при средней стоимости кв м $1 433).
 В то же время, согласно подсчетам аналитической компании Evans, изучившей рынок недвижимости 40 стран мира, для покупки своего жилья площадью в 75 кв м белорусу понадобится 28 лет, россиянину 26 лет, австралийцу, бразильцу или канадцу чуть более 6 лет, австрийцу, швейцарцу или турку – немногим более 5 лет, чилийцу, шведу или немцу – 4-4,5 года, жителю США – 2,7 лет.
Стремительный рост стоимости жилья в Украине происходил с начала 2000-ых гг. параллельно с ростом доходов населения. В этот же период рынок недвижимости был дополнительно разогрет значительным увеличением объемов ипотечного кредитования, в результате чего стоимость квадратного метра росла опережающими темпами в сравнении с покупательной способностью населения.
Однако после экономического кризиса 2008 года объемы сделок на рынке жилья резко сократились, из сектора ушли «горячие деньги» и значительная часть операций вновь, как и ранее, осуществляется в безденежной форме (обмен, наследство etc.) либо с частичной доплатой.
По данным исследования компании Research & Branding Group, проведенному в 2011 году, для 62% респондентов приобретение жилья вообще не было связано с денежными расходами и стало результатом получения квартиры от государства, вступлением в право наследования, обмена или разъезда. Еще 8% респондентов указали, что общая потраченная на жилье сумма не превысила $10 000. 24% респондентов отказались называть конкретную сумму своих трат на приобретение жилья. И лишь 6% указали, что потратили на покупку квартиры или дома сумму, превышающую $10 000.
График 2. Расходы на приобретение квартиры
Украина – страна собственников, а не арендаторов 
В условиях нехватки средств на приобретение собственной квартиры или дома альтернативным способом решения квартирного вопроса является аренда жилья. Согласно данным Госкомстата 2,5% домохозяйств Украины (425 тыс семей) арендуют жилье у физических лиц.
Это значительно меньше, чем в Европе. По информации Евростата доля арендаторов жилья в ЕС составляет 26,4%. При этом, данные по разным странам существенно отличаются. В Румынии доля арендаторов жилья незначительна – 3,5%, в Голландии она достигает 41%, а в Германии – 58%.
Похожая ситуация наблюдается и во многих других странах мира. По данным исследования рейтингового агентства «Эксперт РА» доля жилого фонда, используемого в различных формах аренды, составляет в США – 33%, в Канаде – 34%, в Австралии – 31%, в Бразилии – 23%, в Китае – 9%.
Низкая доля арендуемого жилья в Украине обусловлена двумя основными причинами. Во-первых, рынок аренды жилья сегодня находится преимущественно в теневом секторе экономики, и значительная доля помещений сдается неофициально. Согласно данным того же исследования «Эксперт РА» в различных формах аренды находится 12,7% жилого фонда Украины.
Во-вторых, высокий процент жилья в собственности возник в результате бесплатной приватизации, проводившейся на протяжении почти двух десятилетий. Еще в июне 1992 года Верховная Рада Украины приняла закон о приватизации государственного жилищного имущества. С начала действия этого закона (1993 г.) граждане приватизировали 6 млн 460 тыс квартир и одноквартирных домов. В целом, украинцы предпочитают иметь жилье в собственности, в отличие от, например, немцев, которые всю жизнь могут прожить в арендованном жилье. Для украинца аренда жилья почти всегда вынужденное решение.
Наибольшим спросом на рынке аренды жилья Украины пользуются однокомнатные квартиры. По данным агентства недвижимости SV Realty в 2011 году в Киеве на однокомнатные квартиры пришлось 47% всех сделок по аренде жилья, на двухкомнатные – 36%, на квартиры с тремя и более комнатами – 17%.
Кроме того, в столице самые высокие цены на аренду. В январе 2012 года средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Киеве оставила 3 200 грн, двухкомнатной – 4 400 грн, трехкомнатной – 5 400 грн в месяц. В крупных региональных центрах (Львов, Одесса, Харьков, Донецк, Днепропетровск) цены на аренду однокомнатной квартиры варьируются в диапазоне 1 500 – 2 000 грн, двухкомнатной – 1 900 – 2 400 грн, трехкомнатной – 2 300 – 2 700 грн.
Назад